Le bail commercial est un bail portant sur des locaux destinés à un usage commercial, industriel ou artisanal. Le bail commercial est régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.
Par l’effet des dispositions du Code de commerce, il s’agit d’un contrat soumis à un statut distinct du droit commun, dans la mesure le preneur bénéficie d’un certain nombre de droits, lequel, par l’effet de ces dispositions, dispose d’un droit à la propriété commerciale.
La qualification de bail commercial
Tout propriétaire de locaux pouvant être affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale est en mesure de consentir un bail commercial.
Néanmoins, l’assujettissement du bail au statut des baux commerciaux est soumis à deux obligations :
- qualité du preneur : le preneur personne physique doit avoir la qualité de commerçant ou d’artisan inscrit au registre du commerce et des sociétés ou auprès du registre des métiers, tandis que le preneur personne morale doit être une société commerciale immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés ;
- exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale : le preneur doit exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal au sein des locaux.
La destination des locaux
La destination des locaux (les activités dont l’exercice est autorisée au sein des locaux) est librement déterminée entre les parties préalablement à la conclusion du bail.
Sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut adjoindre l’exercice d’une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires à l’activité initialement prévue au bail (déspécialisation partielle).
En outre, le preneur peut solliciter le bailleur à l’effet d’être autorisé à exercer une ou plusieurs activités activités différentes de celles prévues au bail (déspécialisation totale).
La durée du bail commercial
Conformément aux dispositions de l’article L 145-4 du Code de commerce, la durée minimale du bail commercial est de neuf années.
Le bail commercial peut cependant être conclu pour une durée supérieure à neuf années.
Au cours de la période d’exécution du bail (généralement d’une durée de neuf années à minima), chaque partie dispose de la faculté de mettre fin au bail en donnant congé à l’expiration de chaque période triennale.
Le preneur peut donner congé sans avoir à justifier d’un quelconque motif ; à l’inverse, le bailleur ne pourra donner congé au preneur qu’à la condition de pouvoir invoquer l’un des motifs prévus par la loi (par exemple, le preneur pourra faire délivrer un congé uniquement s’il entend construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant).
Le congé devra être délivré moyennant le respect de conditions de forme prévues par le Code de commerce, mais également moyennant le respect d’un délai de préavis de six mois.
Dans le cas où le bailleur entend mettre fin au bail (sauf résiliation pour faute), le preneur pourra prétendre au versement d’une indemnité appelée « indemnité d’éviction », dont le montant est essentiellement calculé eu égard à la valeur du fonds exploité au sein des locaux par le preneur.
Les obligations générales des parties
1. Dans le cadre de l’exécution d’un bail commercial, le bailleur est tenu à deux principales obligations :
- l’obligation de délivrance : le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation de toute espèce ; en outre, le bailleur est tenu d’exécuter toutes les réparations d’entretien et de gros entretien, les grosses réparations et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure ;
- l’obligation de garantie : le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des lieux loués, et ce au travers de la garantie des vices cachés, de la garantie d’éviction et d’exercice paisible de l’activité au sein des locaux loués.
2. Dans le cadre de l’exécution d’un bail commercial, le preneur est quant à lui tenu à trois principales obligations :
- le paiement des loyers et charges : le non-règlement des loyers et charges à l’échéance autorise le bailleur à faire application, sous conditions, de la clause résolutoire prévue au bail à l’effet d’obtenir sa résiliation ;
- user des locaux conformément à la destination prévue au bail, à peine de résiliation du bail;
- accomplir les travaux mis à sa charge en vertu des dispositions du bail et de la loi.
La cession du droit au bail
Par principe, la cession du droit au bail est libre. Le bailleur peut néanmoins expressément l’interdire au sein du bail, sauf à l’acquéreur du fonds de commerce du preneur.
Le bailleur peut par ailleurs autoriser la cession du droit au bail, sous réserve de son autorisation.
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